“以房养老”，顾名思义，是一款将住房抵押给保险公司以换取养老金的保险产品，其本质目的是为了补充国内的养老体系。可是，以房养老，怎么好端端的有人却把房子给养没了呢？

“我现在是叫天天不应，叫地地不灵。出资方天天来扰，我们两口子一提这事儿就心惊肉跳。儿子说，你们就傻，为什么当时不看合同？”在位于北京海淀区的家中，65岁的林辉谈起自己的遭遇泣不成声。十几年前，还是央企职员的林辉由于所在企业效益不好，不到50岁便早早内退，每月退休补助从*初的400元涨到千元出头，名下**一套房子让他和同在央企上班的妻子得以安身立命。林辉已在这个80多平方米的两居室生活了近20年，如无意外，这里本会是夫妻两人晚年生活的安乐之所。

2017年，中安民生养老服务有限公司的服务大厅入驻了林辉家小区门口。林辉的住所与中安民生海淀服务大厅仅几步之遥。“中安民生宣传力度非常大”。周边社区的老人大多知道，中安民生每月组织免费旅游三到四次，目的地多为北京近郊或周边县市。“现在想想，他就是通过关系，一步一步套你。”林辉说。

该公司自称是一家提供养老服务的平台式企业，与中国老龄事业发展基金会有合作，在北京多地乃至全国均有布局。退休后，林辉夫妇二人月收入不到9000元，中安民生大力推广的“以房养老”概念让他们心动，换句话说，林辉夫妇只需要把房子抵押出去，借来的钱不用付利息，每个月能“躺着收钱”。不过，在签借款协议时，林辉称自己按照中安民生业务员教的说法，自称抵押房产借款是因为做生意急需资金周转。

本想为晚年增加些收入的老人却掉入了一张缜密的大网。2019年2月，出资人找上门来，要求林辉返还没有交足的借款利息。林辉表示，此时他才**次从出资方口中得知，自己的借款年利率竟高达21.6%，远超过购买养老产品的投资收益。

“一个是卖房产，一个是向朋友借钱，要不他就拍卖房子。”由于林辉没钱偿还，出资人对他下了**通牒。很快，林辉发现自己的遭遇并非孤例。“如果知道协议内容，怎么会用年化百分之二十几的利率借款购买只有百分之五回报率的产品？”多名与林辉有相似经历的老人称，由于中安民生和出资人合伙隐瞒，自己对协议的具体约定并不知情，所签署的协议应属无效。

直到现在，林辉仍然对签字的过程云里雾里：“就是一沓纸，翻起角来让你签字。你多问了他就说，“您不用管，您签字拿钱就行了”回过头来看，林辉觉得自己很有可能被忽悠进了一个局，而且“环扣得很死，门堵得很严”。

本想“以房养老”，每个月按时收到“养老金”改善生活，谁知**不仅没有“养老金”，**一套房子都被骗走了，这就是被中安民生欺诈的老人们现状。

（一位老人在中安民生海淀服务大厅失声痛哭）

在相关案例中，老人们多是经熟人介绍，接触到所谓“以房养老”的理财产品：只要押个房本，从借款人处借到几百万，再交给人去理财，一个月就可收取数万元的“养老金”。在高额经济收益的诱惑下，一些老人就稀里糊涂地签署了一堆合同，*终因理财抵押而失去房子。

骗局开始，首先，中安民生通过天花乱坠的一通介绍，让老年人相信中安民生以房养老是在贯彻**政策，是有保障的社会福利，只需要抵押自己的房产，就可以每个月拿到养老金。

于是，这些老年人在中安民生业务员的引导下，与社会出资人签订了《借款协议》，以个人名义向各种小贷公司、银行、典当行、信托公司、个人借款，以抵押自己的房产作为借款的担保。

在签订合同的时候，中安民生的业务员会把出资人早已准备好的格式合同让老人们直接签署，不解释合同条款，不让看合同主文内容，让他们不停地签字、按手印。签完以后，这些借款协议、抵押合同都不给借款人，当场就收走了，所以很多借款人根本就不知道《借款协议》的内容，不知道所谓的“约定”利息是多少。

 中安民生的业务员安慰老年人说，大爷大妈，这《借款协议》只是名义上的，根本不需要你还款，所以原件也没必要给你。中安民生为了让他们彻底放心地签字，贴心地准备了几份合同，以解老人的后顾之忧。

首先是《代还协议》，约定老年人签的《借款协议》中的金额，全部由中安民生来还，不需要老年人承担还款义务，但这份协议中并没有出资人的签名。

然后，他们拿走了业务员们带着老年人去银行新开办的银行卡和U顿、支付密码，以便出资人的钱一到账，就可以直接转走。为此，他们准备了一份类似于理财合同的所谓《养老服务协议》，约定借到的这些钱，投入中安民生平台，由中安民生每月直接给老年人固定的养老金，年化收益大约6%。

为了做得更像那么回事，他们还准备了一份《担保协议》，约定如果中安民生还不上钱，会由第三方的投资担保公司承担还款义务。老人们一看，有《代还协议》和《担保协议》双保险，房产的安全性无忧啊。

于是，每个月的固定时间，出资人都会收到中安民生通过掌握在公司手中的老人们的银行卡打出的利息，年化在12%-24%之间。对此，老人们作为名义上的借款人，却未必知道，出资人享有的利息收益，是自己的几倍。因为他们手中的银行卡，只会收到较低收益的养老金。

这两部分利息支出，一直以来都是由中安民生在承担。也就是说，出资人的钱通过老年人的卡全部到了中安民生，中安民生承担了出资人和借款人的双重利息，总用资成本为20%-30%。如果加上中间人和渠道的费用，实际成本可能更高。

这个地雷从一开始就已经埋下了。在当下的经济环境下，任何实体企业，都没有办法承受如此高的用资成本，除非你是用后面客户的本金，在支付前面客户的利息，变成一个**裸的资金盘。如果是资金盘游戏，那么崩盘只是时间早晚的问题，哪天吸引新客户的节奏放缓了，资金链就断了。

老年人对此，却完全蒙在鼓里。他们手上只有中安民生给他们的《养老服务协议》等几份合同，却没有关系更为重大的《借款协议》，对《借款协议》和《抵押合同》的风险缺乏防范。

他们天真地以为，既然中安民生用了钱，他们承诺代为还款，代付利息，自然不会动他们的房子。他们虽然是名义上的借款人，实际上却并没有占有过那笔借款，或者借款只在他们的银行卡上躺了几**，就被转走了。

在正常的借款关系中，任何人都不可能从出资人那里以2分利去借来，再以半分利借出去，因为那样意味着每天都在做亏本买卖。所以，这个借款协议，根本就不是这些老年人的真实意思表示，但他们却被欺骗签下借款协议，抵押合同，甚至有很多人被带去公证处做了赋予强制执行的公证文书。他们完全没有意识到，一旦中安民生还不上钱，那么可能自己就成为直接的债务人，自己的房产会被拍卖。

那份担保合同，事后被证明也是一个圈套，因为担保公司是中安民生成立的，而且是一个空壳公司，注册资本5亿根本没有到账。你让他自己担保自己的债务，不是空谈吗？

单个的《借款协议》或许看不出什么，当几百分《借款协议》汇总后，你们就会发现其中的蹊跷：所有的借款人都没有真实的借款意愿，都是由中安民生安排和编造的，出资人心知肚明；借款人与出资人不认识，出资人是由中安民生安排，很多小贷公司、典当行，或者职业放款人，形成了一条产业链。

借款合同的条款和具体内容由中安民生和出资方拟定，借款合同不让借款人参与商议，且借款人对合同条款不知情；借款利率普遍很高，超出借款人承受能力，而中安民生和出资人为打消借款人顾虑而隐瞒或者告知不用管利息，均由中安民生负责。

借款人的银行卡、U顿和支付密码均不在借款人手中，而由中安民生保管；所有借款人手上都没有借款合同；借款一旦到借款人银行账户，当即被中安民生划走，借款人未实际使用；出资方的利息均由中安民生通过保管的借款人卡支付；约定的争议解决机构均为仲裁委，一裁终局；所有借款合同都由中安民生和出资方安排统一做了房产抵押或公证。不得不说，这波操作看起来就像是“套路贷”的升级版。

一般人应该很少会把老人和金融诈骗联系到一起，常识告诉我们，*容易让老年人上当，往往是电视上包治百病的神医，而在P2P和高息理财的汪洋里漂泊的，多半是那些幻想着“搏一搏，单车变摩托”的青壮年。好多老人这辈子连股市和理财是个啥都不知道，那么怎么就上了金融诈骗的当呢？

据了解，从2014年开始，这家名为中安民生的公司就进入北京多个社区开办讲座，向老人们宣传“以房养老”项目。其宣称，民政部慈孝特困老人救助基金会以房养老基金是公司下属基金，该基金是经国务院批准、民政部直接管理、****个以救助失独老人为主要任务的基金会，是全国**“以房养老”的基金，“以房养老”项目是**工程、政府行为。

像许多针对老人的传统骗局一样，这家公司取信老人的一个重要法宝是**政策的噱头，即“以房养老”。2013年**提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点，随后2014年“以房养老”政策正式落地，北京、上海等城市开始试点。推行几年，只有一家保险公司设立了相关险种，全国不足百户老人参保，但初衷是为孤寡老人进行的金融创新，却衍生了一种新的骗术。

有人可能会好奇，为什么老年人住房反向抵押养老保险这么坑，**还要卖力地去推广呢？因为，这种保险对于少部分失独老人还是很有用的，他们对于房子的商品价值已经不太在乎，只求能有一个安稳的晚年。

4月9日，北京市公安局海淀分局官方微博通报称，针对有投资人举报北京中安民生资产管理有限公司及中安民生养老服务有限公司从事非法集资活动的情况，北京市公安局海淀分局已对相关公司立案侦查。

“中安民生”一事，揭开了部分公司打着“以房养老”旗号进行欺诈的冰山一角。事实上，这种打着养老金名义的套路贷**不是**次发生。

2015年，还是北京，当时就有几十位老人遇到了以房养老的骗局，而且更夸张：把手里的房子抵押借款三个月，就能获得每月10%到15%的高利息，到期还能全额返还本金。正是因为相信了骗子们的鬼话，不少老人人财两空，有人因此流落街头，他们的房子被以极低的价格拍卖出去。

其中，*令人震惊的一个案例是，某位老人价值690万的房子，**竟然被骗子以1000元的低价卖出，打破了北京房地产交易史上的**记录。

虽然手段略有差别，但套路都是相似的，同样是先请吃请喝拉拢感情，再拉你去签一大堆你自己都看不懂的合同，等你反应过来，房子和贷款都已经流进了骗子的腰包。

众所周知，正规的“以房养老”模式，虽然比较稳妥，每个月都能有养老金，但是，如果你采用这种模式养老，请一定做好亏本的心理准备，比如银保监会一直在推广的老年人住房反向抵押养老保险。

为什么呢？众所周知，随着人口老龄化趋势的加重，多个省份的养老金已经出现了严重亏空，只能依靠转移支付的方式维持下去。

老年人住房反向抵押养老保险的设立本质上是为了舒缓未来中国的养老压力，是对现有社保的一种补充。

但事实证明，这种借鉴自西方发达**的资本运作模式一搬运到中国就出现了严重的水土不服。

据新华社报道，四年来，全国仅幸福人寿一家保险公司开展此业务。截至2018年6月底，全国98户家庭139位老人完成承保手续。

要知道，试点地区保守估计有数千万老年人，为什么只有139人参保了呢？

那是因为，保险公司和老年人们都不傻。首先说，一份保险能否顺利推广，在于他能否保证公司和受保人一损俱损，一荣俱荣。而事实上，通过抵押住房来给老人养老的保险，就是天然的一边倒，如果保证了老人的利益，公司就要亏本，保证了公司的利益，老人就要亏本。

为什么会这样呢？主要因为两点，一是由于房价的不可预见性，二是由于老年人年龄的不可预见性。保险公司都偏爱现金流，并不喜欢手上砸一堆房子，为了保证收益的**化，倾向于把房价估值定在波谷的位置。

仅在估值这一块，公司和老人就能产生巨大的分歧。老人百年之后，房价大涨，对于老人来说就是亏了。

房价大跌，对于保险公司，也是血亏。所以总会有一边不讨好。

再说年龄问题，首先我们来看一下幸福人寿的费率表。

假设60岁的李大爷将估值100万的房产抵押给保险公司，需要每年再给保险公司2544元延期年金保费（手续费），一共缴费26年，总计缴费：66144元。加上抵押的100万，总计的成本是：1066144元。

老人每月的基本养老金是2514元，一年下来能拿30168元，这还是不考虑其他收费（房屋评估费、律师费等）的结果。

想要收回106万的成本，需要努力再活35.3岁，也就是活到95.3岁，才刚好回本。

截止到2015年，中国男性的人均寿命也才74岁，应该说绝大多数60岁的老人都活不到那个年纪，为什么还要去买一个注定会亏本的保险呢？

反过来看，一家金融机构，打着**政策的旗号告诉你，抵押房屋投资他家的理财，一定能够挣到钱，那么他不是骗子是什么？换句话说，任何鼓吹“以房养老”能挣钱的金融平台，一定是在骗你的钱。

为此，专家提醒，在金融领域中，高收益往往伴随着高风险。作为风险承受能力较低的群体，老人们不应盲目听信各种高额回报蛊惑。尤其是对于家庭主要财产的住房，更不应该轻易交给非正规机构去随意抵押。当然，子女们应多给老人一些关爱，在家里老人选择“以房养老”模式时要多多参谋，尽可能避免老人上当受骗。