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266万人暂未返深,疫情下退租频现,深圳房租要降?

来源:住朋网综合整理 作者:admin 2020-02-25 17:40

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提到深圳这座城市,想必大家并不陌生,深圳现在作为一个国际大都市,已经能与北京、上海、广州齐名。

从一个小渔村变成国际都市,其时间和精力花费不少,但是付出总是会有回报,深圳现在的繁华程度早已超越很多城市。

由于每年都会吸引许多来自五湖四海的人到这务工,所以这的房价也是高的吓人,哪怕是房租深圳也是一线城市中涨幅最高的那一位。

 

按照惯例,租赁市场本该在“返乡潮”下达到一个小高峰,然而今年在疫情影响下,全民“战役”和假期延长,导致人口流动减少。作为一个“移民城市”,外来务工人员减少对于深圳来说是一件相当危险的事情,不仅是影响着社会经济工作的正常运行,对房地产市场的影响也不容小觑,首当其冲的就是租赁市场的萎靡。

据研究机构分析,深圳租金价格在近期可能会出现不同程度的下调。

随着疫情的消散,市场慢慢恢复,租赁市场是一个微跌再回归正常市场水平的过程。其中的逻辑很清晰:

 

1、疫情扑灭、人口回流需要时间,租赁大军返深时间拉长;

2、大租赁市场发展,城中村房源改造增多,供应增加,退租迹象明显

3、长租公寓暴雷,面临严监管,资金压力进一步加大。

 

01、266万人暂未回深 客流返程时间拉长

 

2020年春运从1月10日开始至2月18日结束,历时40天,春运期间深圳累计发送旅客1019.3997万人次,同比减少40.86%。

累计抵达深圳旅客753.34万人次,同比减少51.34。这意味着大约还有266万人次暂未返深。

其中,铁路客运累计发送636.2513万人次,同比减少39.85%,占比62.41%;

道路客运累计发送180.2878万人次,同比减少40.88%,占比17.69%;

民航客运累计发送178.082万人次,同比减少43.36%,占比17.47%;

水路客运累计发送24.7786万人次,同比减少46.98%,占比2.43%。

统计数据显示,春运40天里深圳累计抵达旅客753.3389万人次,同比减少51.34%。

据了解,2月9日以来,虽然已有企业陆续复工,但回深客流在低位运行。

在过去的十多天里,只在2月8日至10日3天,迎来了短暂的客流“高峰”,抵深客流都在11万人次以上,此后快速回落,每天保持在5-6万余人次的水平。

很明显,今年客流回深时间跨度将显著拉长,租赁市场的行情跟人口返深的特点是一致的。

 

 

02、退租迹象增多,网友认为今年租金会下调

 

受疫情影响严重的地区,在深租房人群,有些短时间难以回深的人就会提出退租要求。家在深圳多位业主表示租客要退租,房子暂时又租不出去,觉得很糟心,很艰难。退租现象明显增多。

 

市场需求减少,供应量增加。部分网友认为现在是租客挑房东了,尤其一些交通不方便的区域,预感今年租金会下降。

2019年深圳市场租金平稳,全市租金为71.8元/平∙月,累计上涨0.3%。盐田租金领涨全市,龙岗和罗湖则小幅下滑。累计上升幅度达到13.9%。

 

福田租金依然为全市最高,租金为113.1元/平∙月,2019年累计涨幅达到2.5%。龙岗区租金最低,平均租金为50.3元/平∙月,在整体租金水平较高的情况下,龙岗依然为最受青睐的区域。

 

有部分网友表示最近都没有按时收到租金,而银行却准时扣除房贷,感觉好艰难。 而有一些经济实力比较厚实的业主称已经做好空租多月的准备。

据中原研究中心数据,罗湖、南山、盐田、宝安租赁占比上升,而福田、龙华、龙岗下滑。其中,罗湖租赁占比升至21%;南山租赁占比13%,止住了前几年的连续下跌趋势。福田则继续下滑,占比仅为12%。

 

 

龙岗区租赁近年持续走高,占比超3成,达到31%,虽然较2018年略有下降,但依然处于近几年的高位。体现经过去年的租金高涨,低租金区域仍是租赁的**。盐田租赁占比延续了之前的走势,继续攀升至12%。

 

 

03疫情下的房东和租客雪上加霜

 

屋漏偏逢连夜雨,某些长租公寓平台的“骚操作”,让疫情下的房东和租客雪上加霜。

近几年,长租公寓势头凶猛。相关机构数据显示,到2025年,租赁市场的规模将会超过3万亿,租房的人口会增长至2.52亿。上亿人背后显现的巨大财富和流量,成为资本竞相吹捧的风口,都在拼尽全力争抢这个“蛋糕”。

对于资本吃蛋糕的常规操作,就是不管三七二十一,砸钱先把资源聚在手里。

一个朋友透露,他的房子按市场价可以租到5000,2个长租公寓平台就以500起加价抢房源,最后以6500成交,高出市场价30%。

出来混,迟早要还的。由于前期投入资金过大,经不起一点风吹草动,蛋壳公寓为了活命开始一顿操作:

公司与租户签订合同时,会通过更低的月租金鼓励其使用“租金贷”作为付款方式。租户在支付首月房租后,向合作金融机构申请一笔金额为11个月房租之和的贷款,申请成功后,银行将贷款一次性打给蛋壳公寓,租户每月向银行偿还贷款,蛋壳公寓则定期向房东支付租金。

对蛋壳公寓来说,提前收到而尚未支付给业主的那部分房租,就成为了一个巨大的资金池,体现为“预收账款”。
这对手头不太宽裕的租户有足够的吸引力,不用因为押一付三一次性掏出大量现金;而蛋壳公寓,则可以用这部分提前支付的租金作为杠杆,用来再次扩大业务规模。最终迎来的就是约谈,严查“租金贷”。

历经此次风波,又面临资金压力的长租平台,为了撑住这段时间,或许会在未来做出一些优惠的营销措施,吸引租客。

 

04深圳租房套均约5000元

 

据乐居观察,近两年全国租赁市场发展快速,深圳的长租公寓也在大力发展,城中村改造,导致租金成本进一步拉升,这些数据并没有体现在研究机构的统计数据中,目前租赁市场的统计数据仍然以商品房出租数据为主。

全市租赁较热的楼盘中,龙岗区热点楼盘占多数,其中布吉、大运等片区成为较热门的租赁区域,坂田、龙岗中心城南区也是较热的选择。

布吉区域租金低,可选择的楼盘多,地铁交通发达,生活也较为便利,一直以来都是租赁热点。

罗湖区域租赁热点楼盘学位中等往上,租赁需求较为旺盛,百仕达花园、翠竹苑等一直以来都是热点租赁楼盘。

从总价上看,套均总价大都在5000以下,龙岗区域甚至多个楼盘在3000以下。套均面积来看,低租金区域仍以75平以上的三房为主,罗湖区域则更多为了学位,多以小面积为主。

2019年,长租公寓进展放缓,城中村收储改造进度放慢,政府加大租赁房源供给,同时16年大量供应的新房逐渐开始放租,市场供应增加显著,租金由去年的快速上涨转为平稳。

人员返程时间变长,租房市场需求近期内大幅下滑,而供应量有所增加,租金可能会在有限幅度内下调,但这一影响并不会持续太久,最终都会随着疫情褪去而回归正轨。

 

来源:咚咚找房、大房网、深圳乐居

 

关键词: 深圳租房 深圳房租 责任编辑:陆万芳
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