提到深圳这座城市，想必大家并不陌生，深圳现在作为一个国际大都市，已经能与北京、上海、广州齐名。

从一个小渔村变成国际都市，其时间和精力花费不少，但是付出总是会有**，深圳现在的繁华程度早已超越很多城市。

由于每年都会吸引许多来自五湖四海的人到这务工，所以这的房价也是高的吓人，哪怕是房租深圳也是一线城市中涨幅**的那一位。

按照惯例，租赁市场本该在“返乡潮”下达到一个小高峰，然而今年在疫情影响下，全民“战役”和假期延长，导致人口流动减少。作为一个“移民城市”，外来务工人员减少对于深圳来说是一件相当危险的事情，不仅是影响着社会经济工作的正常运行，对房地产市场的影响也不容小觑，首当其冲的就是租赁市场的萎靡。

据研究机构分析，深圳租金价格在近期可能会出现不同程度的下调。

随着疫情的消散，市场慢慢恢复，租赁市场是一个微跌再回归正常市场水平的过程。其中的逻辑很清晰：

1、疫情扑灭、人口回流需要时间，租赁大军返深时间拉长；

2、大租赁市场发展，城中村房源改造增多，供应增加，退租迹象明显

3、长租公寓暴雷，面临严监管，资金压力进一步加大。

01、266万人暂未回深 客流返程时间拉长

2020年春运从1月10日开始至2月18日结束，历时40天，春运期间深圳累计发送旅客1019.3997万人次，同比减少40.86%。

累计抵达深圳旅客753.34万人次，同比减少51.34。这意味着大约还有266万人次暂未返深。

其中，铁路客运累计发送636.2513万人次，同比减少39.85%，占比62.41%；

道路客运累计发送180.2878万人次，同比减少40.88%，占比17.69%；

民航客运累计发送178.082万人次，同比减少43.36%，占比17.47%；

水路客运累计发送24.7786万人次，同比减少46.98%，占比2.43%。

统计数据显示，春运40天里深圳累计抵达旅客753.3389万人次，同比减少51.34%。

据了解，2月9日以来，虽然已有企业陆续复工，但回深客流在低位运行。

在过去的十多天里，只在2月8日至10日3天，迎来了短暂的客流“高峰”，抵深客流都在11万人次以上，此后快速回落，每天保持在5-6万余人次的水平。

很明显，今年客流回深时间跨度将显著拉长，租赁市场的行情跟人口返深的特点是一致的。

02、退租迹象增多，网友认为今年租金会下调

受疫情影响严重的地区，在深租房人群，有些短时间难以回深的人就会提出退租要求。家在深圳多位业主表示租客要退租，房子暂时又租不出去，觉得很糟心，很艰难。退租现象明显增多。

市场需求减少，供应量增加。部分网友认为现在是租客挑房东了，尤其一些交通不方便的区域，预感今年租金会下降。

2019年深圳市场租金平稳，全市租金为71.8元/平∙月，累计上涨0.3%。盐田租金领涨全市，龙岗和罗湖则小幅下滑。累计上升幅度达到13.9%。

福田租金依然为全市**，租金为113.1元/平∙月，2019年累计涨幅达到2.5%。龙岗区租金**，平均租金为50.3元/平∙月，在整体租金水平较高的情况下，龙岗依然为*受青睐的区域。

有部分网友表示*近都没有按时收到租金，而银行却准时扣除房贷，感觉好艰难。 而有一些经济实力比较厚实的业主称已经做好空租多月的准备。

据中原研究中心数据，罗湖、南山、盐田、宝安租赁占比上升，而福田、龙华、龙岗下滑。其中，罗湖租赁占比升至21%；南山租赁占比13%，止住了前几年的连续下跌趋势。福田则继续下滑，占比仅为12%。

龙岗区租赁近年持续走高，占比超3成，达到31%，虽然较2018年略有下降，但依然处于近几年的高位。体现经过去年的租金高涨，低租金区域仍是租赁的**。盐田租赁占比延续了之前的走势，继续攀升至12%。

03疫情下的房东和租客雪上加霜

屋漏偏逢连夜雨，某些长租公寓平台的“骚操作”，让疫情下的房东和租客雪上加霜。

近几年，长租公寓势头凶猛。相关机构数据显示，到2025年，租赁市场的规模将会超过3万亿，租房的人口会增长至2.52亿。上亿人背后显现的巨大财富和流量，成为资本竞相吹捧的风口，都在拼尽全力争抢这个“蛋糕”。

对于资本吃蛋糕的常规操作，就是不管三七二十一，砸钱先把资源聚在手里。

一个朋友透露，他的房子按市场价可以租到5000，2个长租公寓平台就以500起加价抢房源，**以6500成交，高出市场价30%。

出来混，迟早要还的。由于前期投入资金过大，经不起一点风吹草动，蛋壳公寓为了活命开始一顿操作：

公司与租户签订合同时，会通过更低的月租金鼓励其使用“租金贷”作为付款方式。租户在支付首月房租后，向合作金融机构申请一笔金额为11个月房租之和的贷款，申请成功后，银行将贷款一次性打给蛋壳公寓，租户每月向银行偿还贷款，蛋壳公寓则定期向房东支付租金。

对蛋壳公寓来说，提前收到而尚未支付给业主的那部分房租，就成为了一个巨大的资金池，体现为“预收账款”。
这对手头不太宽裕的租户有足够的吸引力，不用因为押一付三一次性掏出大量现金;而蛋壳公寓，则可以用这部分提前支付的租金作为杠杆，用来再次扩大业务规模。*终迎来的就是约谈，严查“租金贷”。

历经此次风波，又面临资金压力的长租平台，为了撑住这段时间，或许会在未来做出一些优惠的营销措施，吸引租客。

04深圳租房套均约5000元

据乐居观察，近两年全国租赁市场发展快速，深圳的长租公寓也在大力发展，城中村改造，导致租金成本进一步拉升，这些数据并没有体现在研究机构的统计数据中，目前租赁市场的统计数据仍然以商品房出租数据为主。

全市租赁较热的楼盘中，龙岗区热点楼盘占多数，其中布吉、大运等片区成为较热门的租赁区域，坂田、龙岗中心城南区也是较热的选择。

布吉区域租金低，可选择的楼盘多，地铁交通发达，生活也较为便利，一直以来都是租赁热点。

罗湖区域租赁热点楼盘学位中等往上，租赁需求较为旺盛，百仕达花园、翠竹苑等一直以来都是热点租赁楼盘。

从总价上看，套均总价大都在5000以下，龙岗区域甚至多个楼盘在3000以下。套均面积来看，低租金区域仍以75平以上的三房为主，罗湖区域则更多为了学位，多以小面积为主。

2019年，长租公寓进展放缓，城中村收储改造进度放慢，政府加大租赁房源供给，同时16年大量供应的新房逐渐开始放租，市场供应增加显著，租金由去年的快速上涨转为平稳。

人员返程时间变长，租房市场需求近期内大幅下滑，而供应量有所增加，租金可能会在有限幅度内下调，但这一影响并不会持续太久，*终都会随着疫情褪去而回归正轨。

来源：咚咚找房、大房网、深圳乐居