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凤岗扩容机会有多大?房价已破“3”,还玩得起吗?

来源:深圳壹地产 作者:admin 2020-03-25 10:30

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“远”东莞 近深圳
凤岗其实是深圳的凤岗?


要想理解凤岗的楼市,首先要清楚凤岗地理位置的特殊性。


有多特殊?一句话概括:“远”东莞,近深圳


2465平方公里的东莞地界上,没有设区,没有中心,只有4个街道和28个镇。


凤岗,是28个镇之一,地处东莞最南部,与深圳北部接壤



因地理位置限制,凤岗在东莞很不得宠,去年1月份,东莞出台了最新的城市规划,打造三个都市中心——中心城区、松山湖、滨海湾新区。


中心城区包括莞城、东城、南城、万江4个街道;

松山湖就是以松山湖产业科技园为核心的片区;

滨海湾新区包括长安新区板块、沙角地区板块、威远岛板块3大版块。


下图是这三大中心的大致位置,可以看出,东莞的发展重点在西部,离凤岗都有相当一段距离。也就是说,东莞要做大做强,凤岗的重要性,微乎其微


但是,凤岗与深圳的关系就密切多了


凤岗像一把锥子,直插深圳腹地,东、南、西三面,分别紧邻深圳龙岗、横岗、平湖和观澜。


很多人形象的称凤岗为“深圳里”


▲凤岗像一把锥子,直插深圳  图源网络


地缘优势,使得凤岗比坪山更近福田CBD


查询高德地图,从坪山到福田平安金融中心,自驾时间为1小时9分钟;而从凤岗到福田平安金融中心,自驾时间仅为47分钟


凤岗到福田

坪山到福田


按照这种地理位置,在一开始进行行政区域划分的时候,凤岗其实应该被划进深圳,但是由于地形原因,从龙岗到龙华,与坪山接壤的沿线,有山脉为天然屏障,更有利于边防,所以最初才将凤岗划在了东莞。


通过对比可以发现,凤岗虽然隶属于东莞,但其实更近深圳。


PART.2


凤岗房价破3望4

深圳购买力是**支撑


“远”东莞,近深圳,给楼市带来的一个最明显的影响就是:凤岗的房价取决于深圳的购买力,而不是东莞的购买力


凤岗总面积82.5平方公里,全市排名第15,2018年常住人口35万,全市排名第7。


面积和人口都不在前列,经济实力也平平无奇:


◆根据官方最新公布的数据,2017年,凤岗GDP273.2亿,在全市排名第10,与第一名虎门(563亿),差了2倍多;


◆2018年,凤岗GDP294.8亿,在全市排名第10,与2017年排名一致,总量有小幅增长,但与第一名虎门(635.8亿)的差距有所拉大,差了2.16倍。


▲凤岗2018年GDP排名  图源网络



凤岗这个GDP水平,按照等级划分,隶属东莞第三梯队,与老大哥虎门之间,差了半个松山湖。


虽说凤岗面积、人口、经济三大底子在全市资质平平,但房价表现却遥遥领先,2015年,是东莞第一个破2的镇区


下图是凤岗和东莞从2014年至今年3月份的房价走势,可以看出,凤岗的房价一直高于东莞平均水平



当下,根据中原房价地图显示,凤岗依然以26326元/平的二手房单价,位居东莞首位。


▲中原3月18日截图 凤岗二手房均价:26326元/平 


前段时间,万科四季花城的最新备案单价已经破了3万,又将凤岗的房价拉到了一个新水平。



经济和人口都不是东莞的最强阶梯,为什么房价却如此高扬?靠的就是地缘优势,赢得的深圳客户


早在2015年,东莞市统计局数据显示,东莞新房成交,深圳客户贡献了60%左右的成交量。这一现象延续至今,在临深的凤岗尤其明显,去年四季度,凤岗两个新开楼盘,深圳客最高占比80%


◆9月6日,凤岗碧桂园开盘,推房102套,均价约2.7万元/平方米,成交客户中,东莞本地客占比60%,深圳客占比40%。


◆10月1日,凤岗万科四季花城推房145套,均价约2.9万元/平方米。成交客户中,凤岗本土客占比20%,深圳客占比达80%!


毫不夸张的说,凤岗的房价,其实都是深圳的购买力支撑起来的。


PART.3


凤岗房价还有涨幅空间吗?

当下来看,很难


那么,备受深圳客青睐的凤岗,房价还会有大的增长空间吗?


当下来看,很难,因为价差太小


首先,需要明确一个问题,买凤岗的人,是为了住还是为了投资。


下图是腾讯微楼市深圳的一个调查,超60%的人都认为,深圳客买东莞的**原因是,买不起深圳,只能去东莞。


▲图源腾讯微楼市深圳


其实这也是深圳客买凤岗的原因,深圳房价实在太高了,买不起,只能买到凤岗,毕竟凤岗比坪山离深圳中心区都近,虽然是不同的城市,但交通距离很短。


但是现在,凤岗被深圳客青睐的价格优势正在逐步消失,对凤岗2.6万的二手房均价往下细分,会发现凤岗房价分化比较明显


大致以龙平路为界,把雁田与官井头这一侧定位为临深,油甘埔往凤岗沃尔玛方向定位为次临深,可以发现,临深房价比次临深房价明显高了一个阶梯


▲中原3月18日截图 凤岗的临深与次临深


临深项目中,大运城邦最负盛名,因与龙岗仅一步之遥而备受瞩目。


中原数据显示,大运城邦二期二手房挂牌价普遍已经破3万,这个价格是什么水平?对比一下龙岗就知道了。



根据中原房价地图,龙岗现在的二手房均价在4.2万,除了坂田二手房均价高达5.7万外,平湖、布吉、横岗、龙岗中心城在3.4-3.9万,坪地仅在2.2万


▲中原3月18日截图


可以发现,凤岗的部分房价已经追超了龙岗部分片区,再来看一下凤岗近几年的房价走势图:



2014年到2016年,凤岗房价涨幅明显,随后便进入平缓上升趋势,近3年,涨幅十分微弱,基本处于横盘。


而这将是凤岗很长一段时间的走势,因为以当下的情况来看,凤岗的价差优势已经十分微弱,楼市后劲不足,横盘是大概率事件,投资者不建议入场


但是,凤岗存在几个变数,倘若落定,或许能改变凤岗的命运。


PART.4


凤岗的变数和机遇


变数1,凤岗是否被深圳扩容


上一篇文章我们详细分析了凤岗被深圳扩容的可能性,虽然可能性很大,但在政府官方文件落地之前,也终究只是可能。


扩容是否落地,就是凤岗**的变数之一。


倘若被扩容,凤岗的城市地位会大幅提升,城市规划、城市界面、交通设施等都会有很多大动作。


而且凤岗本就是深圳缩短东西互通时空距离的必经之地,到时候打破交通壁垒,凤岗的价值势必迎来一轮新的洗牌。


▲图源网络


变数2,深圳10号凤岗延长线能否落地


凤岗楼市,受深圳10号线东延段摆布已久。


深圳10号线东延段(即惯称的10号线凤岗段)接通凤岗与大运新城,与深圳地铁16号线接驳,它的动向一直深深牵动深圳上班族在凤岗置业的神经。


▲图源网络


10号线凤岗段一直很神秘,早在2017年就出现在深圳地铁四期规划环评报告中。


去年6月份,东莞阳光问政平台市轨道交通局也给出消息:10号线凤岗段站点调整为5个站:大运城邦站、官井头站、油甘埔站、龙平东路站及龙平西路站。


但是在随后的10月份,最新发布的深圳地铁四期建设规划中,10号线凤岗段又被撤销了官方给出的原因是,协调难度大。


而就在我们准备发稿前,又看到家在深圳网友@MGmama爆料:10号线凤岗段工程还在继续中,目前正在工程勘察阶段


经查询,3月11日,中国国际招标网采招网公示的招标结果中,的确有10号线凤岗段的身影。



可见,深圳10号线凤岗段一直忽明忽暗,但种种消息显示,这条线路应该仍在逐步推进中,只是还没有明确落实。


其实,深圳10号凤岗延长线自传出消息,一直都是刺激凤岗楼市的一个重要因素,接下来如果双方政府能达成一致,将此条线路明确动工时间,凤岗楼市将彻底迎来“柳暗花明”。


变数之外,凤岗还有一个贯穿楼市发展的机遇:深圳“外溢”红利。


前文也说了,凤岗的房价支撑主要是深圳购买力,**的优势就是与深圳的价差,如今价差优势虽然几乎不复存在,但未来,价差优势会再度出现。


深圳楼市的火热有目共睹,热点片区房价一路攀升,随着先行示范区的建设,深圳的房价,不可避免的还会一步步抬升,这是优质资源被争夺发生的必然结果。


等深圳的房价再上一个阶梯,与凤岗的房价价差再一步拉大,凤岗又将承接新一批的深圳外溢客群,迎来新的机遇。


但变数也好、机遇也罢,目前来看,都是长线红利,在此奉劝一句,如果想在凤岗楼市掘金,要做好打持久战的准备!现在,还没到**入场时机。



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4008-100-077转19366
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华润置地(深圳)有限公司
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  • 科技园
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