*近光明又火了起来。

火的原因有三个，一是光明新盘乐府花园开售，1137套房源，体量不小，软文硬广推了一波。

除了乐府花园，光明预计今年还有几个新盘入市，分别是勤诚达正大城四期，金融城和光明中海项目，金融城项目位于光明核心区，在玖龙台的正对面，尤其令人期待。

二是3月18日，深圳实验光明学校小学学位划分出台了征求意见稿，光明楼盘传麒山、光明大第、龙光玖龙台、星河天地、绿地新公馆、电建洺悦府等都在划分**之内。

深实验光明分校的初中部面向全光明招生，小学划分至关重要，被划进去的楼盘，不但成为光明的小学名校学位房，还可能享有小升初直升优势。

三是光明核心区的二手房挂价已高达六万多，与在售新房形成严重的剪刀差。

在售的二手楼盘，单价6万3，而且多是200-300平米的大户型，总价1500-2000万。

光明大第均价6万3，面积越小单价越高，89平的小三房挂价650万，单价折合7万3。

6万多的二手挂盘价还在一路走高，突破7万只是时间问题了。

2

问题来了，光明做为深圳**一块净地和新区，又有高大上的**加持，六万多的单价，究竟是透支还是远未到顶。

对看好光明的投资客来说，如果对标华润城的14万，宝中的12万，6万多的光明确实远未到顶。

事实是否如此，现在是不是布局光明的**时机?

我不想把光明新区眼花缭乱的**再复制粘贴一遍，看那个没用，深圳每个区都有高大上的**，*终在于落地，还有这个片区能承载多大的价值。

先来看光明在深圳的具体区位。

光明位于深圳的西北部，离南山中心区直线距离32公里，离福田中心区34公里，这个距离可以说相当远。

深圳由于临海加南部多平地，发展起步和就业中心都位于偏西南沿海带。

深圳的中心区和**质的资源都在西南的福田和南山，再以西南为圆心，向外围一圈圈扩散，每多一圈，价值和价格依次递减。

价值层层递减，加上深圳人对通勤时间的容忍度比北上低很多，一般接受在一个小时以内，所以深圳远郊房价一直上不去，多在4-5万之间，和中心区动辄十几万没法比，但这就是远郊的价值。

光明新区与东莞接壤，位于深圳远郊，这个先天条件已被锁死，无法改变。

光明与南山和福田之间还隔着民治、龙华、观澜、大浪、石岩的千山万水，这些片区均价不过4-6万。

远郊的光明想要降维打击这几个近郊区，支撑起六万多甚至更高的单价，只有两个因素可以逆袭：城貌和产业。

有人会说，光明有地铁啊，地铁可以瞬间拉近和中心区的距离。

太天真了少年，现在在建、真正专属光明的地铁只有一条6号线，今年可以通车。

18号和29号线都是远期**，做不得数。

而且，从龙岗、坪山、盐田可以看出，开通一两条地铁线对远郊房价拉动有限。

长距离通勤的时间成本，远郊地铁的拥挤指数，都不是一两条地铁线能解决的。

因此，光明价值要想大幅提升，只能靠城貌和产业两点。

这两点中起决定性作用的是产业，光明只有实现职住一体，并且承接大量中高端产业，才有可能支撑的起8万甚至更高的房价。

3

首先说城貌。

很多人对光明有误解，认为整个光明新区都有大量的未开发土地，这个想法大错特错。

光明新区总面积156.1平方公里，下辖光明、公明、新湖、凤凰、玉塘和马田六个街道办事处。

整个光明，除了无法开发的山地，早已被大量的农民房和低端厂区占领殆尽，硕果仅存的一小块未开发土位于光明街道。

这一小块宝贵的土地面积只有8.15平方公里，北至公常路，东至光侨路，南至华夏路，西至龙大高速。

这块土地被定位为光明中心区，是光明发展的引擎和龙头。换言之，其他片区没地了，光明有价值的就是这个小小的三角形区域。

光明中心区已经缩小到只有8.15平方公里了，但这还不是光明的全部真相。

我用卫星图仔细研究过，8.15平方公里的土地，除了部分无法利用的山地，北部，东部和西部很多地块已经被农民房填满了，只有南部、西南部和中部还有少量地块可利用，我预估总面积不会超过3平方公里。

光明中心区内，可开发地块主要集中在南部光明新城公园周边，政府在这里砸重金建设了宽阔的道路，**了漂亮的城建，把光明政府、外国语学校、图书馆、高铁光明城站等**资源都**在这个片区。

龙光玖龙台、金融街、传麒山、光明大第都位于这个片区，很多人来到这里都会眼前一亮，认为在这里买房肯定不会错。

毫无疑问，中心区南部以后是光明的房价高地，问题是这个高地的价值顶部在哪里?

首先，这个区块很小，不超过1.5平方公里，再向北向西走就是大量的农民房，要想让整个光明中心区都焕然一新，就必须拆掉所有的农民房和低端厂房。

光明新城才刚刚开始建设，农民房旧改根本是遥遥无期，不必做无谓幻想。

这么小的一个新区，我能拿来类比的就是红山和上塘，同样是小面积新区，同样是周边被农民房包围。

但是，红山上塘比光明的区位好太多。

从红山坐地铁4号线，7站24**就能直抵福田腹地市民中心，是典型的近郊区。

从光明中心坐6号线到福田腹地体育中心，需要14站，预估1个小时，是典型的远郊区。

现在红山上塘二手房价7万多（不算深高北的学位房），还有不少6万多的房源，光明核心区的光明大第和深房传麟山已挂到6万多。

划重点，挂6万多的还是二百多平的大户型，个别80多平的小三房已挂到7万多，和红山上塘等同。

力压红山上塘的光明业主，请问是梁静茹给你们的勇气吗?

4

有人挂，就有人敢接盘。

在接盘人看来，支撑光明房价持续上涨的是产业和**，去年光明区政府发布的科学城**确实十分高大上：

光明科学城定位世界**和深圳北部中心，产业重点围绕新一代信息科学技术、材料科学技术、生命科学技术三大领域；二是聚焦总部研发、高端商业、生活配套等城市功能；三是聚焦智能、新材料和生命科学三大未来产业；四是整合山水林湖等自然资源，打造一线城市少有的大尺度都市田园景观。

**看看就好，落地才是关键。

前面我说过，鉴于光明离市中心的距离，只有实现高端产业的职住一体，才有可能撑得起更高的房价。

关于光明的产业落地问题，我查阅了近五年深圳的全部土拍资料。

从2015年到2020年，光明一共拍出工业用地19块。

19家拍地企业，**质的企业是联想，其次是大疆灵眸（运动相机）。

剩下的17家，有4家属于租赁商服类公司，就是建成写字楼后再分租的公司。

还有13家，分别是艾维普思（电子烟）、华星光电（显示屏）、延纳科技（锂电池）、科陆电子（智能电网/节能减排）、瑞丰光电子（发光二极管/LED封装）、景旺电子（线路板）、崇达多层线路板、电星光电（光伏光电/LED显示屏）、大富科技（移动通信）、贝特瑞斯新能源（锂电池）、欧菲光科技（滤光片）、华星半导体、中瑞钟表。

研究完引进的企业类型，我很难看好光明的前景，因为光明的定位更像一个制造产业基地。

落地企业80%属于大型制造业，虽然有一定的技术含量和产业壁垒，但制造业属于劳动密集型，和金融IT互联网的产业能级、收入水平和人才聚集能力完全没法比。

光明的产业类型和坪山、平湖、龙岗宝龙产业园的几乎没有差别，靠这些产业如何支撑光明的高房价?

我再做个横向对比就更明白了。

2015-2020年，前海拍出工业和商服用地36块，拍地企业是顺丰、创维、嘉里控股、信义集团、新世界发展、中英人寿、中粮资本、周大福等；

深圳湾超级总部基地拍地8块，拍地企业是恒大、万科、中兴通讯、中国电子、神州数码、欧加通信、碳云控股和恒力投资；

留仙洞总部基地拍地10块，拍地企业是大疆创新、普联技术（TP-LINK）、传音控股、天珑移动、乐普国际、光峰光电等。

不怕不识货，就怕货比货，各地块承载的价值和产业高度一目了然。

5

传统大城市，中心区的优质产业是极难迁移的，尤其是跨片区的远途迁移。

以北京为例，传统的国贸CBD和中关村CBD都位于三环，外围发展比较成熟，形成高端产业聚集地的只有望京CBD和上地CBD。

望京在东北四环到五环之间，属于市区；上地在北五环，属于市区边缘。五环外CBD有立项但没有成功案例。

目前，望京均价6万8，上地均价7万5。

上海，外围发展较成熟的是虹桥CBD和张江科技城CBD，距离上海市区16-20公里，虹桥房价6万8，张江7万4。

深圳的光明，距离市中心34公里，目前只是画了一个圈，房价飙到了6万多。

一旦产业落地失败，或者只有中低端产业落地，光明立刻会变成深圳的又一个远郊睡城。

远郊睡城的价值是多少，参考深圳的龙岗中心城和北京的通州，均价4万多；再高端一些，城建漂亮、楼盘崭新的大运，均价5万多。

在光明又一次被吹上天，价格一波接一波上涨时，我亮明观点，不建议高位接盘光明。

1、光明位于远郊，只有一条地铁线连接，一旦落地不了高端产业，只剩下睡城的价值；

2、光明净地很少，中心区能开发的净地不过几平方公里且有割裂，无法形成大体量高规格的新城；

3、光明目前落地产业以制造业为主，无法支撑光明的高房价；

4、所谓名校，没有成绩证明，现在全是概念和预期；

5、光明有大量保障房，加上限价新房，会明显抑制二手房价。

现在的光明适合短炒，因为短期还有概念可以炒作，还有可能继续追高。

但深圳买房限售三年，新房拿到房本加限售叠加五年，三到五年之后，大潮褪去，现在高价入手光明，尤其入手传麒山和光明大第这种资源错配大户型的投资客，恐怕要站岗很久了。